Garantier vs. Skadesløsholdelse – en juridisk gjennomgang og praktisk bruk

I transaksjoner som involverer kjøp og salg av selskaper eller eiendom, brukes begrepene garantier og skadesløsholdelse for å regulere risiko mellom partene. Selv om de ofte forveksles, har de vesentlige juridiske forskjeller som påvirker risikofordelingen i avtaler.

Garantier – Selgers forsikringer om forhold

Garantier er selgers erklæringer om spesifikke forhold knyttet til det som selges. De tjener som en sikkerhet for kjøper og kan deles inn i følgende hovedkategorier:

1. Subjektive garantier
• Basert på selgers kunnskap, for eksempel: «Selger kjenner ikke til rettstvister.»
• Kjøper må bevise at selger faktisk hadde kunnskap om et avvik for å kunne gjøre krav gjeldende.
2. Objektive garantier
• Gis uten forbehold om selgers kunnskap, noe som innebærer et strengere ansvar for selger.
• Kjøper behøver kun å påvise at garantien er brutt, ikke at selger kjente til avviket.
3. Fundamentale garantier
• Dekker kritiske aspekter som eierskap til aksjer, heftelsesfrihet og korrekt rapportering av skatt og avgift.
• Brudd på slike garantier har ofte større konsekvenser og er normalt ikke underlagt beløpsgrenser.

Garantier i Meglerstandarden

Meglerstandarden inneholder en garantikatalog som regulerer flere sentrale punkter, blant annet:

• Informasjonsansvar
• Eierskap til aksjene og eiendommen
• Egenskaper ved målselskapet
• Egenskaper ved eiendommen

Garantier avgis vanligvis både ved signering og overtakelse. Dersom de kun avgis ved signering, betyr det at risikoen for endringer etter signering overføres til kjøper.

Skadesløsholdelse – Direkte ansvar for risiko

Skadesløsholdelse innebærer at selger eksplisitt forplikter seg til å dekke kjøpers økonomiske tap knyttet til definerte risikofaktorer. En skadesløsholdelsesklausul:

• Regulerer en spesifikk risiko identifisert i due diligence.
• Gjelder uavhengig av selgers kunnskap.
• Har ofte egne frister og kan være uten beløpsbegrensning.

Skadesløsholdelse i Meglerstandarden

Meglerstandardens punkt 9 regulerer to typer skadesløsholdelser:

1. Skade på eiendommen mellom signering og overtakelse
• Selger forplikter seg til å dekke tap som overstiger de minimis-grensen (ofte 0,1 % av eiendomsverdien).
• Dersom tapet overstiger 10 % av eiendomsverdien, kan selger trekke seg fra avtalen.
2. Fordringer i revidert balanse
• Selger dekker tap på fordringer kjøper betaler for i revidert kjøpesum.
• Det kan være behov for endringer i kontraktens ordlyd avhengig av fordringens natur.

Valg mellom garanti og skadesløsholdelse

Valget mellom disse mekanismene er strategisk og bør vurderes nøye:

• Garantier gir en generell beskyttelse, men kan være underlagt ansvarsbegrensninger.
• Skadesløsholdelse gir sterkere og mer målrettet beskyttelse, spesielt ved kjente risikoer fra due diligence.

DLA Piper påpeker at en kombinasjon ofte brukes i transaksjoner, hvor garantier regulerer generelle forhold og skadesløsholdelse benyttes for spesifikke risikofaktorer.

Konklusjon

For å sikre en balansert avtale med riktig risikofordeling bør partene:

1. Klargjøre hvilke garantier som er nødvendige og hvordan de begrenses.
2. Identifisere spesifikke risikoer som krever skadesløsholdelse.
3. Tilpasse meglerstandardens bestemmelser til den konkrete transaksjonen.

Ved riktig bruk av garantier og skadesløsholdelse kan både kjøper og selger oppnå en tryggere og mer forutsigbar avtale.

Tags: #Garantier #Skadesløsholdelse #Eiendomstransaksjoner #JuridiskRisiko #DueDiligence #Meglerstandard #Kontraktsrett #Næringseiendom #M&A