Forståelse av arealmåling i bolig- og næringseiendom:

2025-standard og tidligere standarder

Innledning

Nøyaktig arealmåling er avgjørende i eiendomsbransjen for verdsettelse, salg, utleie, beskatning og planlegging. I Norge gjelder NS 3940:2023, som trådte i kraft 1. november 2023 og erstattet tidligere standarder som NS 3940:2012.

Den nye standarden gir en mer detaljert klassifisering av arealer, noe som påvirker hvordan boliger og næringseiendommer blir annonsert, taksert og regulert.

I denne artikkelen gjennomgår vi:

• Forskjellene mellom NS 3940:2023 og NS 3940:2012
• Definisjoner av viktige arealbegreper
• Bruksområder for bolig, næring og tomt
• Hvordan endringene påvirker eiendomstransaksjoner

Denne informasjonen er nyttig for boligeiere, kjøpere, selgere, investorer og eiendomsutviklere som ønsker en presis forståelse av arealmåling i henhold til dagens standard.

Hjemmel for arealstandard

Arealmåling i Norge er regulert av:

• Norsk Standard NS 3940:2023 – Spesifiserer hvordan arealer beregnes for alle bygg.
• Plan- og bygningsloven (PBL) – Regulerer krav til tomteutnyttelse og bygninger.
• Byggteknisk forskrift (TEK17) – Gir krav til minimumsarealer, tilgjengelighet og bruksområder.
• Avhendingsloven § 2-20 – Pålegger takstmenn å oppgi arealer korrekt i bolighandler.
• Eiendomsmeglingsforskriften – Krever at arealer oppgis tydelig i boligannonser.
• Kommunale reguleringsplaner – Fastsetter utnyttelsesgrad for tomter.

Viktige arealdefinisjoner – Gammel vs. Ny Standard

1. BRA – Bruksareal (Usable Area)

Summen av BRA-i (internt bruksareal), BRA-e (eksternt bruksareal) og BRA-b (innglassede balkonger).

Gammel standard (NS 3940:2012):

• BRA var tidligere delt inn i P-ROM (primærrom) og S-ROM (sekundærrom).
• P-ROM: Stue, kjøkken, soverom, bad.
• S-ROM: Boder, tekniske rom, garasjer.

Ny standard (NS 3940:2023):

• BRA-i (Internt bruksareal): Inkluderer alle rom innvendig i boligen med tilstrekkelig takhøyde, inkludert både oppholdsrom og boder. (Tidligere: P-ROM + noen deler av S-ROM).
• BRA-e (Eksternt bruksareal): Inkluderer boder, garasjer og andre rom med egen inngang. (Tidligere: Deler av S-ROM som lå eksternt.)
• BRA-b (Innglassede balkonger): Tidligere inkludert i BRA, nå spesifisert separat.

Bruksmåte/område:

• Bolig: Brukes for boliganslag, taksering og boligannonser.
• Næring: Viktig for leiekontrakter og verdifastsetting.
• Regulering: Kommuner bruker BRA for tomteutnyttelse.

2. BTA – Bruttoareal (Gross Floor Area)

Totalt areal innenfor ytterveggene, inkludert bærevegger og sjakter.

Ingen endring fra NS 3940:2012 til NS 3940:2023.

Bruksmåte/område:

• Bolig: Benyttes i verdivurdering og boligannonser.
• Næring: Bestemmer bygningens totale areal i leiekontrakter.
• Tomt: Viktig for tomteutnyttelse og reguleringsformål.

3. NTA – Nettoareal (Net Floor Area)

Bruksareal fratrukket arealet som opptas av innvendige vegger og konstruksjonselementer.

Gammel standard (NS 3940:2012):

• Nettoareal tilsvarte BRA minus veggareal.

Ny standard (NS 3940:2023):

• Nettoarealet kan nå virke større hvis innvendige boder er inkludert i BRA-i.

Bruksmåte/område:

• Bolig: Viktig for beboelig areal.
• Næring: Kritisk for kontorutleie og arealeffektivitet.

4. BYA – Bebygd Areal (Built-Up Area)

Bygningens fotavtrykk på bakken, målt som horisontalprojeksjon av alle overbygde deler.

Ingen endring fra NS 3940:2012 til NS 3940:2023.

Bruksmåte/område:

• Tomt: Viktig for tomteutnyttelse.
• Regulering: Benyttes ved byggesøknader.

5. TBA – Terrasse- og Balkongareal

Omfatter åpne balkonger, altaner og terrasser.

Gammel standard (NS 3940:2012):

• Ofte inkludert i BYA eller utelatt fra beregninger.

Ny standard (NS 3940:2023):

• TBA er nå en egen kategori.

Bruksmåte/område:

• Bolig: Påvirker verdifastsetting og bruksområder.
• Næring: Viktig for utforming av fellesarealer.

6. MUA – Minste Uteoppholdsareal (Minimum Outdoor Area)

Minimumskrav til uteareal for boliger, skoler og barnehager.

Bruksmåte/område:

• Bolig: Påkrevd for boligprosjekter.
• Regulering: Viktig for byplanlegging.

7. TU – Tomteutnyttelse (Plot Utilization Ratio)

Forholdet mellom bebygd areal og tomtestørrelse.

Ingen endring fra NS 3940:2012 til NS 3940:2023.

Bruksmåte/område:

• Tomt: Kritisk for reguleringsplaner.
• Regulering: Fastsetter hvor tett det kan bygges.

8. GUA – Gulvareal

Summen av alle gulvflater, inkludert områder med lav takhøyde.

Gammel standard (NS 3940:2012):

• Ikke eksplisitt definert.

Ny standard (NS 3940:2023):

• GUA er nå spesifisert som egen kategori.

Bruksmåte/område:

• Bolig og næring: Brukes i arkitektur og arealdisponering.

9. ALH – Areal med Lav Himlingshøyde

Areal med lav takhøyde, som loft og kjellere.

Gammel standard (NS 3940:2012):

• Delvis inkludert i måleverdig areal.

Ny standard (NS 3940:2023):

• ALH er nå skilt ut som egen kategori.

Bruksmåte/område:

• Bolig og næring: Påvirker bruksverdi.

Praktiske eksempler

1. Beregning av leieareal i kontorbygg

Et næringsbygg med følgende arealdata:

• BTA: 5 000 m²
• BRA-i: 4 200 m²
• NTA: 3 800 m²

Utleier fastsetter leie basert på BRA-i, men justerer prisen etter NTA for å reflektere faktisk brukbart areal.

2. Salg av bolig

En selger annonserer en 120 m² stor leilighet, spesifisert slik:

• BRA-i: 90 m² (tidligere P-ROM)
• BRA-e: 10 m² (tidligere ekstern bod i S-ROM)
• BRA-b: 20 m² (tidligere inkludert i BRA)

Konklusjon

Den nye NS 3940:2023 gir mer detaljerte arealdefinisjoner og påvirker hvordan eiendommer presenteres i takster og annonser.

🔗 For mer informasjon, besøk: www.tommysandvin.no

#Eiendom #Arealmåling #Bolig #Næring #NS3940 #Byggstandard #Takst #Regulering #Tomteutnyttelse #Boligkjøp